Hipotecas bajas , Tipos de interés altos

Con la reciente subida de los tipos de interés, hemos visto como las cuotas que pagamos por nuestros préstamos hipotecarios, han subido tanto, que muchos están pensando en vender su casa por la imposibilidad de mantener por mucho más tiempo esta nueva situación.

Pero hay formas de paliarla, antes de caer en el desaliento. Por ejemplo, hablar con su actual entidad financiera primero, o con otra después para refinanciar el préstamo.

Pero, en épocas de tipos altos, sale siempre a relucir un producto arrinconado en situaciones de tipos bajos. Son las Hipotecas Multidivisa.

Con ellas podemos ahorrarnos mucho dinero. Pero antes de lanzarnos a contratar una, debemos informarnos bien, y conocer todos los riesgos que conlleva, ya que el posible ahorro, acarrea también mayor riesgo.

Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios similares a las hipotecas tradicionales, pero su banco, en lugar de prestarle dinero en euros, le presta el dinero en la moneda de otro país que Vd. elija.

De esta manera, el índice de referencia para su hipoteca de tipo variable ya no es el Euribor, que depende del Banco Central Europeo, sino el Libor (índice de referencia internacional interbancario), adaptado al índice de referencia para préstamos del Banco Central del país de la moneda elegida.Es decir, quien marca ahora el precio final de los intereses que Vd. paga a su banco, es el Banco Central del país elegido. Y su banco, cada mes, antes de pagar la cuota de su hipoteca, coge los euros de su cuenta corriente y se los cambia automáticamente a esta otra moneda para pagar su cuota correspondiente.

Con esto ya tenemos dos variables que pueden jugar a nuestro favor:

a) Si elegimos un país que, por la marcha de su economía, tenga unos tipos de interés inferiores al Euribor, lo que pagamos anualmente de interés será menor que si lo hubiéramos pagado en euros, y la cuota mensual, por tanto, bastante inferior.

b) Además, si la moneda elegida está en una evolución a la baja respecto al euro, la cuota a pagar será progresivamente más baja, con lo cual la hipoteca podría ser una bicoca.c)

Esta es la parte bonita, pero la otra cara de la moneda, es que las cosas pueden cambiar, y entrar en juego dos variables que nos pueden perjudicar:

a) Al igual que la economía europea, la economía del país elegido sufre altibajos, y por tanto al precio que Vd. paga mensualmente. Este riesgo también existe con las hipotecas Euribor, pero se supone que Ud. estará siempre más informado de la economía española y europea que la de un país extranjero y sobre todo que estas subidas y/o bajadas del Euribor tienen más probabilidades de estar en sintonía con su economía familiar o personal, porque muy a grandes rasgos, los tipos suelen subir cuando la economía va bien y bajar cuando va mal, y esas variaciones de la economía hay más posibilidades que las este notando ya indirectamente en su bolsillo. Un interés variable sujeto a las variaciones de otra economía que no es la nuestra, lleva siempre implícito un riesgo mayor.

b) El segundo riesgo, es que el precio de la moneda en cuestión en el mercado de divisas también puede sufrir altibajos, y mucho más impredecibles y violentos que los de los tipos de interés, porque sólo dependen de la oferta y la demanda del mercado de divisas y no de un organismo que los regule.

Además esos altibajos son un riesgo que se extiende a toda la vida útil de una. Porque si dentro de unos años, la moneda extranjera aumenta de precio rápidamente, no sólo tendríamos que pagar una cuota mayor a partir de ahora, sino que de pronto, el capital pendiente en euros, es al cambio mucho mayor, y habríamos perdido mucho dinero de golpe.

Además, hay otro factor a tener en cuenta. Sí el diferencial respecto al Euribor suele estar en torno al +0,50, en las hipotecas multidivisa suele rondar el +1,00.

Pero aún así, el interés total resultante puede ser bastante inferior al pagado en euros, dependiendo de la moneda elegida.Todos estos riesgos tienen diferentes modos de amortiguación:

Tiene Vd. la posibilidad de cambiar la hipoteca a otra moneda distinta en cualquier momento. Es decir, si recibe noticias que una moneda está subiendo de precio o sus tipos de interés de referencia aumentan o van a aumentar, tiene la posibilidad de hacer un cambio por una comisión mínima. Lo ideal sería posibilidad diaria de cambio, en una semana pueden cambiar mucho las cosas. Otros dos detalles a tener muy en cuenta, es qué LIBOR se tiene en cuenta para la operación, el diario, el semanal, el mensual… y cual es el plazo de revisión de la cuota.

Lo que se hace habitualmente es diversificar riesgos con una combinación de una o varias monedas, con lo que se minimizan las posibilidades de que todas esas divisas evolucionen negativamente a un mismo tiempo. La combinación más habitual es el Yen Japonés, por la increíble rentabilidad ofrecida en los últimos años (combinación de bajísimos tipos de interés y precio de la moneda muy bajo). El Yen Japonés se suele combinar con el Franco Suizo, porque aunque ofrece menor rentabilidad, los ahorros también son importantes y la seguridad mucho mayor, pues la variabilidad de su cambio y de sus tipos de interés es mínima y su riesgo asociado también.

Así se combinaría un poco de riesgo muy rentable con una rentabilidad menor pero muy estable. Pero las combinaciones posibles son muchas y las monedas buenas candidatas varían en el tiempo. También se puede meter al euro en la combinación, si se desea menor riesgo y siempre nos queda la posibilidad de volver a contratarla en euros en su totalidad.
Resumiendo, estas hipotecas ofrecen una posibilidad real de un importante ahorro en su hipoteca, pero sus riesgos inherentes son también mayores y podemos perder todo lo ganado.

La única manera de minimizar estos riesgos es diversificar, estar muy informados, asesorándose muy bien con un especialista del banco en la materia, y estar periódicamente muy pendientes de los datos económicos y del Mercado de Divisas.

Los expertos inmobiliarios apuestan por la fórmula ‘Open House’ para reactivar la compra de viviendas

La agencia Red Expertos Inmobiliarios (REI) ha decidido introducir una novedosa acción de marketing en España, denominada ‘Open House’, ante el progresivo aumento de los tiempos de venta de las viviendas, según informó hoy la organización.

Concretamente, la REI presentará los próximos días 20 y 21 de abril en Madrid este concepto de marketing originario de EE.UU., cuyo principal objetivo es revitalizar la demanda de compradores permitiendo que la persona interesada en la compra de una vivienda pueda visitarla sin necesidad de concertar visita con el vendedor, sin previo aviso y en cualquier momento de día.

Lo único que necesita el potencial comprador es informarse de qué viviendas están dentro del programa ‘Open House’ de la agencia inmobiliaria, y en qué horario permanecen abiertas al público.

Según el presidente de la REI, Eduardo Molet, el mercado español ya está “maduro” para realizar este tipo de acciones. “Es más, necesita introducir conceptos y estrategias nuevas para hacer frente a la situación del mercado inmobiliario actual y atraer compradores. No obstante, las agencias tardan cada vez más en vender una vivienda”, añade.

La REI celebrará los días 20 y 21 de abril una demostración del funcionamiento de la fórmula ‘Open House’ desde las 11.00 de la mañana a 20.00 de la tarde, en horario ininterrumpido, para que cualquier interesado pueda visitar sin previo aviso y sin compromiso, cinco de los pisos que la Red tiene en venta en el distrito madrileño de Chamberí.

El precio de la vivienda de segunda mano en España cae un 1%

El Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, subió en julio hasta el 4,564%, frente al 4,505% de junio, lo que supone el nivel más alto desde febrero de 2001 y la vigésimo segunda subida mensual consecutiva, según confirmó hoy el Banco de España.

Este dato se sitúa tan sólo seis centésimas por encima del dato de junio, pero 1,025 puntos por encima del Euribor de julio de 2006, que se situó en el 3,539%, por lo que volverá a tener efecto en las familias hipotecadas. Así, el incremento del Euribor se traducirá en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios que se revisen anualmente con la nueva tasa en los próximos días.

En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 150.810 euros en el mes de mayo, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría a 887,3 euros desde los 799,2 euros que tenía que pagar en julio de 2006, lo que supone un incremento mensual de 88 euros en las cuotas y una subida anual de 1.056 euros.

LLEGÓ AL 4,645%

El Euribor cerró la primera mitad de agosto en el 4,6%, a pesar de que se había mantenido a tasas del 4,5% desde comienzos de agosto, pero el miércoles día 8 franqueó ya la barrera del 4,6%, e incluso llegó a alcanzar el 4,645% el lunes pasado. El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo.

Los datos correspondientes al mes de julio muestran también un ascenso, hasta el 4,563%, del Mibor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000.

Por su parte, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años sube en julio hasta el 5,283% en el caso de los bancos, hasta el 5,362% en las cajas de ahorros y hasta el 5,326% en el conjunto de las entidades de crédito. El tipo activo de referencia de las cajas de ahorro se sitúa en el 5,750%.

DUDAS SOBRE LA SUBIDA DE TIPOS EN SEPTIEMBRE

Este menor aumento del Euribor respecto a meses anteriores está en línea con las previsiones de los analistas, que contemplaban una desaceleración del ritmo de avance del indicador a partir del segundo semestre del año.

La mayoría de los expertos daba por descontado que el Banco Central Europeo (BCE) subiría un cuarto de punto los tipos de interés en su reunión de septiembre, sin embargo, la crisis crediticia en Estados Unidos que ha generado volatilidad en los mercados hace que se planteen dudas sobre si finalmente se ellevará a cabo.