Los españoles están cada vez más hipotecados

Los españoles están cada vez más hipotecados y expertos temen que algunas familias no puedan afrontar los pagos a medio plazo por lo que aumenta el número de clientes de bancos y cajas que renegocian sus condiciones sobre todo para mejorar el tipo de interés. Todo ello, en medio de una desaceleración del sector inmobiliario en España. El precio del metro cuadrado se incrementó un 11,47% de media entre el segundo semestre de 2005 y el segundo semestre de 2006, un dato sensiblemente inferior a la subida del 18,39% registrada entre los años 2004 y 2005.


Mientrastanto, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en España se ha incrementado un 13,15% en el último año situando el coste medio en 147.332 euros, más de 24 millones de las antiguas pesetas.

En el último año han aumentado más de un 33,3% el número de hipotecas que han decidido renegociarse. Actualmente la media se sitúa tanto para bancos como para cajas de ahorros en el 4,3% con un plazo medio de amortización de 26 años, según datos hechos públicos por el Instituto Nacional de Estadística.

La Asociación de Profesionales Asesores de Independientes Financieros (AIF) ha advertido de que, debido a que muchas familias contrataron sus hipotecas sin tener en cuenta las posibles subidas del Euribor, ahora se encuentran endeudadas y no tienen margen de ingresos para afrontar las cuotas

Por su parte, el vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, descartó una crisis hipotecaria como la que vive Estados Unidos e hizo hincapié en la baja tasa de morosidad de este tipo de créditos en España.

Solbes explicó que en España no existe el modelo de hipotecas de alto riesgo que está tan desarrollado en EE.UU. y que se sitúa en el centro del problema que vive su economía, al aumentar la tasa de impagos. Recordó que los créditos hipotecarios en España los conceden los bancos e insistió en que, en este ámbito, "nuestra preocupación es muy pequeña". El ministro recalcó la baja tasa de morosidad de estos préstamos, que ronda el 0,4 por ciento del total, por lo que constituye un "problema menor" para la economía española.

Durante el pasado mes de enero el importe medio por hipoteca constituida en España se situó en 166.626 euros, un 14,8% más que en el mismo mes de 2006 y un 1,5% superior al registrado en diciembre. En el primer mes del año, se hipotecaron un total de 181.296 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un incremento del 5,20% respecto al mismo mes del año anterior, por valor de 30.208 millones de euros, un 20,8% más.

Las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en enero de este año, con el 60,2% del total, seguidas de los bancos (31,5%) y de otras entidades financieras (8,3%).

En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 59,3% del total, los bancos el 33,4% y otras entidades, el 7,3%.

El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 4,33% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 4,34% y un plazo medio de 26 años.

El 98,3% de las hipotecas constituidas en enero utilizó un tipo de interés variable, frente al 1,7% que se decidieron por el tipo fijo. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 85,4% de los nuevos contratos.

Modificar para mejorar

Cada vez es más habitual realizar cambios en las condiciones hipotecarias con el objetivo de mejorarlas, sobre todo en lo referido a los tipos de interés. Así, el pasado mes de enero se modificó las condiciones de un total de 26.182 hipotecas, lo que supone un crecimiento interanual del 33,3%. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones aumentó un 37%. La mayoría de las modificaciones (19.466) fueron novaciones, es decir fueron mejoras en la misma entidad financiera, mientras que otras 4.445 fueron subrogaciones al acreedor con cambio de entidad. Además, un total de 2.271 hipotecas cambiaron de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un incremento del 78,1% en tasa interanual.

De las 26.182 hipotecas que cambiaron sus condiciones en agosto, casi la mitad de ellas (13.354) llevaron a cabo modificaciones en los tipos de interés. De esta forma, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo se redujo significativamente después del cambio de condiciones, pasando de representar el 7,6% a únicamente el 1,7% del total, ya que la mayoría de estos préstamos pasan a estar referenciados a un tipo de interés variable. Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euribor es la referencia más importante. Además, su interés medio es el más bajo antes del cambio (3,87%) y después del cambio el interés medio más bajo es el referente a otros tipos de interés (3,54%). Tras las modificaciones, el interés medio de los préstamos se redujo 0,55 puntos en las hipotecas a tipo fijo y aumentó 0,17 puntos en las hipotecas a tipo variable.

Respecto a las cancelaciones, en enero se saldaron registralmente un total de 79.273 hipotecas, lo que supone un aumento interanual del 4,2%. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas aumentaron un 0,6%, mientras que las canceladas sobre fincas urbanas lo hicieron en un 4,3%. El número de cancelaciones sobre viviendas creció un 7,9% en tasa interanual. El 97,4% de las hipotecas canceladas correspondió a fincas urbanas y el 2,6% a fincas rústicas. Dentro de las urbanas, el 75% fueron viviendas.

Desaceleración del sector

Asimismo, el precio del metro cuadrado de vivienda se incrementó un 11,47% de media entre el segundo semestre de 2005 y el segundo semestre de 2006, un dato sensiblemente inferior a la subida del 18,39% registrada entre los años 2004 y 2005, lo que indica una desaceleración en el crecimiento de los precios. Ésta es una de las principales conclusiones que se desprende del estudio sobre el mercado de la vivienda elaborado por la franquicia inmobiliaria Tecnocasa juntamente con la Universidad Pompeu Fabra. Barcelona, con un precio de 4.487 euros por metro cuadrado, L'Hospitalet de Llobregat -Barcelona- (4.186 euros), Madrid (4.034 euros) y Bilbao (3.588 euros) son las cuatro ciudades estudiadas con mayores precios de España.

El director del informe, el catedrático de Economía Aplicada de la UPF Jaume García, ha apuntado que una de las consecuencias de la desaceleración de los precios de la vivienda es que la presión de la demanda en el mercado español ha disminuido. Así, el dato de la media de jornadas transcurridas entre la salida al mercado de una vivienda y su venta ha aumentado 20 días en tan sólo un año, pasando de 88 en el segundo semestre de 2005 a 94 en la primera mitad de 2006, hasta los 108 días de promedio que requería en el segundo semestre de 2006.

El estudio de Tecnocasa indica que el perfil más habitual de comprador de una vivienda en el período estudiado es el de una persona de 33 años de media, con estudios primarios y contrato laboral indefinido, con nacionalidad española y soltero y cuya renta neta oscila entre los 1.400-1.500 euros mensuales. El número más habitual de titulares de una vivienda es de dos personas y para sufragar la compra firman una hipoteca de 185.160 euros a unos 34 años de media, por lo que alcanza una proporción del 73,7% del total del coste del inmueble.

Los 185.160 euros de media por hipoteca suponen un crecimiento interanual del 13,46%, lo que implica un mantenimiento de la tendencia al incremento de precio de las hipotecas firmadas. Los responsables del estudio han explicado que los consumidores compensan el aumento de la deuda contraída con el banco con un alargamiento del plazo para pagar ya que en el estudio se ha registrado que el 34,85% de las hipotecas que se firman son a 40 años, en contraposición al dato de anteriores estudios, en los que predominaba un plazo de 30 años

Por nacionalidades, los españoles continúan siendo los principales compradores de vivienda (64,18% de las operaciones), aunque destaca la importancia de los ciudadanos del continente americano, que acumulan un 20,59% de las adquisiciones de vivienda que se realizan en España, con especial relevancia de los ecuatorianos (10,33% del total). Jaume Garcia ha aseverado que la inmigración tiene un impacto significativo en el mercado inmobiliario español ya que las compras que realizan crecen cuatro puntos porcentuales anuales respecto a anteriores informes.

Por su parte, el presidente de Tecnocasa en España, Paolo Boarini, ha asegurado que para los ciudadanos "es el mejor momento para comprar" porque "la fiebre de comprar" vivida en los años anteriores ha cesado. Boarini también ha asegurado que el sector de la intermediación vivirá una redefinición en los próximos años, ya que las pequeñas inmobiliarias que afloraron al calor del "boom" de precios desaparecerán por falta de eficiencia y tamaño.

Rebajas de hasta el 20%

La Asociación de Profesionales Asesores de Independientes Financieros (AIF) ha advertido de que, debido a que muchas familias contrataron sus hipotecas sin tener en cuenta las posibles subidas del Euribor, ahora se encuentran endeudadas y no tienen margen de ingresos para afrontar las cuotas. La AIF ha hecho pública su postura en un comunicado en el que además señala que el hecho de que los compradores no puedan pagar sus hipotecas ha motivado que estén saliendo a la venta viviendas "un 20% por debajo del precio que se solicitaba hace tres meses".

Para paliar las estrecheces económicas fruto del endeudamiento, las familias recurren cada vez más a los servicios de reagrupamiento de préstamos y a los créditos rápidos, muchas veces sin el asesoramiento de profesionales que les prevengan acerca de la prolongación de plazos de hipoteca que conlleva el primero, o los elevados costes que comporta el segundo. La AIF ha insistido en la necesidad de que las familias recurran siempre a una entidad financiera y regulada, con la supervisión de un profesional de la asesoría, antes de embarcarse en una hipoteca sin conocer exactamente sus condiciones.