domingo, 10 de febrero de 2008

Hipotecas bajas , Tipos de interés altos

Con la reciente subida de los tipos de interés, hemos visto como las cuotas que pagamos por nuestros préstamos hipotecarios, han subido tanto, que muchos están pensando en vender su casa por la imposibilidad de mantener por mucho más tiempo esta nueva situación.

Pero hay formas de paliarla, antes de caer en el desaliento. Por ejemplo, hablar con su actual entidad financiera primero, o con otra después para refinanciar el préstamo.

Pero, en épocas de tipos altos, sale siempre a relucir un producto arrinconado en situaciones de tipos bajos. Son las Hipotecas Multidivisa.

Con ellas podemos ahorrarnos mucho dinero. Pero antes de lanzarnos a contratar una, debemos informarnos bien, y conocer todos los riesgos que conlleva, ya que el posible ahorro, acarrea también mayor riesgo.

Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios similares a las hipotecas tradicionales, pero su banco, en lugar de prestarle dinero en euros, le presta el dinero en la moneda de otro país que Vd. elija.

De esta manera, el índice de referencia para su hipoteca de tipo variable ya no es el Euribor, que depende del Banco Central Europeo, sino el Libor (índice de referencia internacional interbancario), adaptado al índice de referencia para préstamos del Banco Central del país de la moneda elegida.Es decir, quien marca ahora el precio final de los intereses que Vd. paga a su banco, es el Banco Central del país elegido. Y su banco, cada mes, antes de pagar la cuota de su hipoteca, coge los euros de su cuenta corriente y se los cambia automáticamente a esta otra moneda para pagar su cuota correspondiente.

Con esto ya tenemos dos variables que pueden jugar a nuestro favor:

a) Si elegimos un país que, por la marcha de su economía, tenga unos tipos de interés inferiores al Euribor, lo que pagamos anualmente de interés será menor que si lo hubiéramos pagado en euros, y la cuota mensual, por tanto, bastante inferior.

b) Además, si la moneda elegida está en una evolución a la baja respecto al euro, la cuota a pagar será progresivamente más baja, con lo cual la hipoteca podría ser una bicoca.c)

Esta es la parte bonita, pero la otra cara de la moneda, es que las cosas pueden cambiar, y entrar en juego dos variables que nos pueden perjudicar:

a) Al igual que la economía europea, la economía del país elegido sufre altibajos, y por tanto al precio que Vd. paga mensualmente. Este riesgo también existe con las hipotecas Euribor, pero se supone que Ud. estará siempre más informado de la economía española y europea que la de un país extranjero y sobre todo que estas subidas y/o bajadas del Euribor tienen más probabilidades de estar en sintonía con su economía familiar o personal, porque muy a grandes rasgos, los tipos suelen subir cuando la economía va bien y bajar cuando va mal, y esas variaciones de la economía hay más posibilidades que las este notando ya indirectamente en su bolsillo. Un interés variable sujeto a las variaciones de otra economía que no es la nuestra, lleva siempre implícito un riesgo mayor.

b) El segundo riesgo, es que el precio de la moneda en cuestión en el mercado de divisas también puede sufrir altibajos, y mucho más impredecibles y violentos que los de los tipos de interés, porque sólo dependen de la oferta y la demanda del mercado de divisas y no de un organismo que los regule.

Además esos altibajos son un riesgo que se extiende a toda la vida útil de una. Porque si dentro de unos años, la moneda extranjera aumenta de precio rápidamente, no sólo tendríamos que pagar una cuota mayor a partir de ahora, sino que de pronto, el capital pendiente en euros, es al cambio mucho mayor, y habríamos perdido mucho dinero de golpe.

Además, hay otro factor a tener en cuenta. Sí el diferencial respecto al Euribor suele estar en torno al +0,50, en las hipotecas multidivisa suele rondar el +1,00.

Pero aún así, el interés total resultante puede ser bastante inferior al pagado en euros, dependiendo de la moneda elegida.Todos estos riesgos tienen diferentes modos de amortiguación:

Tiene Vd. la posibilidad de cambiar la hipoteca a otra moneda distinta en cualquier momento. Es decir, si recibe noticias que una moneda está subiendo de precio o sus tipos de interés de referencia aumentan o van a aumentar, tiene la posibilidad de hacer un cambio por una comisión mínima. Lo ideal sería posibilidad diaria de cambio, en una semana pueden cambiar mucho las cosas. Otros dos detalles a tener muy en cuenta, es qué LIBOR se tiene en cuenta para la operación, el diario, el semanal, el mensual… y cual es el plazo de revisión de la cuota.

Lo que se hace habitualmente es diversificar riesgos con una combinación de una o varias monedas, con lo que se minimizan las posibilidades de que todas esas divisas evolucionen negativamente a un mismo tiempo. La combinación más habitual es el Yen Japonés, por la increíble rentabilidad ofrecida en los últimos años (combinación de bajísimos tipos de interés y precio de la moneda muy bajo). El Yen Japonés se suele combinar con el Franco Suizo, porque aunque ofrece menor rentabilidad, los ahorros también son importantes y la seguridad mucho mayor, pues la variabilidad de su cambio y de sus tipos de interés es mínima y su riesgo asociado también.

Así se combinaría un poco de riesgo muy rentable con una rentabilidad menor pero muy estable. Pero las combinaciones posibles son muchas y las monedas buenas candidatas varían en el tiempo. También se puede meter al euro en la combinación, si se desea menor riesgo y siempre nos queda la posibilidad de volver a contratarla en euros en su totalidad.
Resumiendo, estas hipotecas ofrecen una posibilidad real de un importante ahorro en su hipoteca, pero sus riesgos inherentes son también mayores y podemos perder todo lo ganado.

La única manera de minimizar estos riesgos es diversificar, estar muy informados, asesorándose muy bien con un especialista del banco en la materia, y estar periódicamente muy pendientes de los datos económicos y del Mercado de Divisas.

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